利益とキャッシュフローについての考察

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事業を行う方は、知らないでは済まされない、この2つの指標。

利益とキャッシュフロー(CF)は似ているようで少し違います。

・利益:どれだけ儲かったか

・CF :どれだけお金が残ったか

これだけ読むとよく分かりません。

それでは、お金を借りた時を想像してください。

通帳には数千万円お金が入ってきます。

ただし、これが利益になってしまうと

「お金を借りただけなのに税金がかかってしまう」

ということになってしまいます。

お金は入ってきても、これは利益にはならないのです。

このように、「儲け」と「お金の流れ(入出金)」というのは

微妙に違います。

不動産投資においては

この利益とCFの違いは2つ抑えておけば十分です。

1つ目は「借入金

先ほどの例のように、

お金を借りた時は入金があるので

CFはプラスですが

これは儲けではないので

利益には影響しません。

また、返済時も同様に

返済した時は、出金があるので

CFはマイナスですが

これは経費には計上できません。

2つ目は「減価償却費」です。

これは、建物の劣化具合を経費計上していくものなのですが

実際にお金は出て行きません。

つまり、CFには影響しませんが

経費になるので、利益には影響を与えます。

まとめると以下の通りです。

減価償却費借入金
利益への影響×
CFへの影響×

つまり、上記を踏まえると

不動産投資の利益とCFは以下のような計算になります。

利益CF
賃貸料100100
経費△30△30
減価償却費△40-
借入金-△30
利益 or CF3040

おそらく、ここまでは理解できている方も多いのではないでしょうか。

問題はここからです。

上記の金額を見ると

利益が30

CFが40

つまり、「利益<CF」という状態になっています。

不動産投資家にとっては

利益が少ない方がいい

CFは多い方がいい

と思われるでしょう。

「お金は残っているが、税金は払わなくていい」

まさに、最高の状態です。

しかし、よく考えてみてください。

単年度で考えずに、全体で考えた時

減価償却費の各年の合計額というのは、「建物金額」になります。

一方、借入元本返済額の各年の合計額というのは、フルローンをしている場合「建物金額+土地金額」になります。

つまり、フルローンをしていると

必ず「減価償却費借入元本返済額」となるのです。

ということは

「利益>CF」

となります。

簡単にいうと

フルローンをしていると

「お金はあまり残っていないのに税金が発生する」

という状況が通常なのです。

もし、フルローンで借りているのに

今決算書が「利益<CF」となっていれば

それは、

減価償却費を前倒しで計上しているか

借入金の元本返済が進んでいないこと

と思われます。

その方は、必ずどこかで逆転します(「利益>CF」)

つまり、「お金は残らないのに税金が発生する」

という状況になりますので

ご注意ください。

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