金融機関インタビュー(格付編2)

銀行

格付に関することばっかりで申し訳ありません。

たまたま、先ほど飛び込みで

某大手金融機関の方がうちの事務所に来られたので

そこでまた、根掘り葉掘り聞いてみました。

格付けについては

5月31日の「金融機関インタビュー(格付編)」でも

別の金融機関の人に聞いたのですが

認識は同じでした。

つまり、

「正常先」であるかどうかが重要とのこと。

正常先の中で、どのランク(A~Fなど)は特に気にしない。

つまり、自己資本比率や売上高経常利益率などの指標は

実は、融資の時にはあまり気にしていない。

では、「正常先」と「要注意先など」の線引きは何なのか。

これですよね。

A.過去3年の経常利益が赤字かどうか?

B.債務超過かどうか?

C.全然別の指標?

答えは

「C.全然別の指標」でした。

おーっという感じですね。

【A.赤字かどうか】

節税対策で経費をたくさん計上している人が多いので

これは、作文力で調整可能

【B.債務超過】

内容によるが、1年目2年目の赤字や債務超過は

作文力で調整可能。

また、役員借入金を自己資本とみなすことで

債務超過⇒実質資産超過

にもって行けるとのこと。

ただし、注意が必要です。

「役員借入金」を「資本金」と同じように

自己資本としてみなす場合には条件があるそうです。

「役員借入金」が減っていないこと。

役員借入金の残高が維持されているか、増加している場合には

実質的に「資本金」と捉えてくれるようです。

(若干のマイナスぐらいなら大丈夫とのこと)

「若干」って、どのくらいか?

それは分かりません。

【C.全然別の指標】

お待たせいたしました。

では、どの指標なのか。

答えは、

「債務償還年数<残存耐用年数」

実は、5月30日の「金融機関インタビュー(既存融資先評価編)」にも書いていたのですが

ここがとても重要だとのことです。

債務償還年数の算定方法ですが

通常は

「有利子負債÷(経常利益+減価償却費)」

ですが、ここは

「(固定資産-自己資本)÷キャッシュフロー」

※固定資産は簿価で計算します。

 遊休資産などであれば、時価評価する

※キャッシュフローは基本的には物件からのキャッシュフロー

ここがポイントになりそうです。

金融機関の人がキャッシュフローを算定しようと思うと

何から算定しますか?

「決算書」ですよね。

なぜなら、「決算書」しか提出していないから。

ここをもっと丁寧に説明資料を提出すれば

この指標に用いるキャッシュフローは改善され

債務償還年数はかなり改善されそうです。

こちら(債務者)の作文と

あちら(債権者)の作文と

両方が重要になりそうです。

そして、「正常先」となれば

次は物件評価と属性評価ですが

やはり基本的には物件評価は融資額よりも低めで出るとのこと。

(詳しくは5月28日の「金融機関インタビュー(新規購入時編)」参照)

例えば、1億円の物件について

物件評価が6割(6千万円)だったとします。

では、6千万円しか融資が出ないかというと

そういう事ではなく

残り4千万円について

金融資産がある

本業のキャッシュフローがある

などからOKであれば

融資額の75%まではとりあえず出せるそうです。

その後、融資額をもっと大きくしたければ

やはり定期預金を入れてください

というように

他の部分で「保全」が必要になってくるとのことです。

ちなみに、話は変わりますが

5月28日の「金融機関インタビュー(新規購入時編)」

出てきた「利回り」ですが

築年数にもよりますが

大阪市で6.5%~7%ぐらい

少し離れたところでも8%~9%とのことでした。

10%超えるのはほぼ見たことがないとのことです。

そして、サラリーマン大家は

やはり今はやり難いとのことでした。

その理由としては

(ストレスをかけた)収支計算した時に、

マイナスになった場合

そのマイナス部分を本業のキャッシュフローで充当して

融資OKという判断をするようなのですが

このキャッシュフローの充当が給与だと難しいとのことです。

ここで記載しているのはあくまで

一個人の方に口頭でインタビューした程度なので

全てに共通することではありませんので

ご了承ください。

でも、何となく見えてきました。

不確かな部分もありますが

色々効いていくと

大枠はつかめてきました。

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