消費税還付することがベストとは限らない。

消費税法の本

不動産投資における消費税の話をしだすと中々止まらない塩田です。

皆さんご興味のある消費税還付。

建物の消費税部分が税務署から還付されるというもので

1億円の建物であれば800万円

2億円の建物であれば1600万円

とその影響はかなり大きいです。

ですので、消費税還付を知っている人は

何とかして還付できる方法はないか

と考えてしまうもの。

確かに、消費税還付をするかしないかで比較すると

する方が明らかに得です。

ただ、そうでない状況もあります。

例えば、既存法人で消費税還付を行う場合

購入時に還付金が入ってくるものの

そこから3年間は「本則課税」というものが強制適用になります。

新規物件で消費税還付をしなければ

簡易課税や免税になれたとすると

この3年間は「本則課税」になったことによるマイナス(納税)もあるわけです。

仮に500万円還付されたとしても

3年間「本則課税」に該当するために

3年間の消費税が500万円を超えてしまっては

全く意味がありません。

実は、私が明日購入する不動産もこれに該当します。

テナント物件なので消費税の還付は

やろうと思えばできます。

しかし、土地値が大きく建物金額が低い。

結果、消費税還付をしたとしても

還付額はあまり大きくない。

一方、テナントなので家賃は全て課税売上になります。

3年間の家賃の合計が建物金額と同等になってしまい

還付を受けても

3年間の納税するとチャラ

という事態になりました。

厳密には既存物件の課税売上もあるので

3年間トータルすると

還付額<納税額

となってしまい、マイナスです。

他にも、3年間で他の物件の売却の可能性や

課税売上割合が何%になるのか。

一括比例配分と個別対応はどちらにするのか。

(専門用語ばかりで申し訳ありません)

このような様々な角度から

そして、将来の予測も含めて

どの選択肢がベストかを選んでください。

購入時の還付額だけ考えていては

全然意味のないことをしている可能性もあるので

ご注意ください。

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