法人化の検討

１．所得分散が可能な環境

法人化の最大のメリットは、何といっても所得分散です。不動産から得られた利益を、役員報酬として各役員（家族）へ振り分けていきます。ご存知の通り、日本は累進課税制度をとっていますので、所得の低い方へ利益を配分すれば、トータルでの税率が下がることになります。

２．売却予定の有無

法人化と言っても、個人と法人での売買ですので「不動産取得税」「登録免許税」が必要になります。これらの負担を回収するには、消費税還付を行うか、長期間保有することが必要です。1年後に売却するのであれば、そのまま個人で保有しておいた方がいいケースがあります。

３．個人が消費税の課税事業者か免税事業者か

消費税を納める義務があるかどうかは、個人か法人かということではありません。個人でも消費税を納める義務がある場合があります。その場合、法人化（法人へ物件を売却）すると、建物に含まれている消費税を納める必要があります。仮に建物が税抜1億円とすると、800万円の消費税を納めることになります。必ず事前にご確認ください。

４．消費税還付が可能かどうか

買主である法人が消費税の還付が可能な法人なのかどうかご確認ください。消費税還付が可能な場合、数百万円の資金繰り回税になりますので、今後の不動産投資に大きく影響を与えます。

５．帳簿価額と残債のバランス

法人化を行う場合には「建物」「建物付属設備」「土地」等の帳簿価額と残債のバランスが重要になります。「帳簿価額＞残債」の場合には問題ないのですが、「帳簿価額＜残債」の場合には、問題があります。また、現時点では「帳簿価額＞残債」であるが、今年の減価償却費が大きいために、来年には「帳簿価額＜残債」になるという方はお急ぎください。

６．恒常的に利益が出ているか

法人化して節税を行う場合、そもそも税金が発生していないと効果はありません。しかし、「今年は利益が出た」「今年は利益が出なかった」など、単年度の利益をベースに法人化を検討してしまっては判断を誤るかもしれません。不動産投資でよく見られるのは、減価償却費を早期計上してしまっているために今年は利益が出ないが、数年後には利益がたくさん出てしまうというようなケースです。これらは、築古や木造などを取得すると起きてしまいます。

では、「恒常的に」利益が出ているかどうかを確認するにはどうすればよいでしょうか。簡単的に判別するには、建物と設備などの取得価額を借入期間で割ってください。その金額を減価償却費に当てはめて、利益が出ているかどうか判断してください。