シミュレーション

購入時のシミュレーション

不動産投資が盛んな昨今、スピード勝負になる傾向が強いのは否めないですが、不動産は金額が大きいので、一度失敗すると取り返しがつかなくなってしまいます。また、不動産は良くも悪くも安定します。好条件で購入すると、利益を出し続けてくれますが悪条件で購入すると、損失を出し続けてしまいます。必ず、シミュレーションを行って、購入してもよい物件かどうか慎重にご検討ください。

以下に当てはまる方はご注意ください。

１．仲介業者に一任

どの業界でもそうですが、本当のことを言ってくれる人とそうでない人がいます。不動産業界も、自己の利益を追求するあまり、お客さんのことを見えていない業者もあるのが事実です。もちろん、全てとは言いませんが、利害関係のある仲介業者のシミュレーションは鵜呑みにしない方がいいです。

２．金融機関からの紹介

あのお堅い金融機関でもダメなの？と思われるかもしれませんが、【銀行が貸してくれるか大丈夫」という考えは捨ててください。もちろん、悪意があってうそのシミュレーションを作成することは少ないとは思いますが、家賃下落率や空室率、広告費など甘いシミュレーションを作成することもあります。やはり銀行もノルマがある中で、融資が可能なのかどうかを重点的に見ています。金融機関と言えども、立派な「利害関係者」の一人なのです。

３．最近ではめずらしく安い

私も陥りがちですが、「最近ではかなり安い・・・」のように、相対的に物事を考えてしまう場合は、要注意です。もちろん、売却を考えたときは相場との比較は重要です。ただし、相場より安いからと言って、その物件なら必ずCFがプラスになる、利益が出るということではありません。どんな状況であれ、必ずシミュレーションを行ってください。

４．極秘物件、未公開物件

私もそうですが、「限定」や「極秘」には要注意です。極秘、未公開とついたからと言って、必ず好条件というわけではありません。なぜ、その情報が自分のところへ届いたのか、本当に好条件なのかは必ずシミュレーションを行ってから考えてください。

売却時のシミュレーション

購入時にシミュレーションをする方は多いかもしれませんが、売却時にシミュレーションをする方はあまり多くありません。その理由に以下の原因が挙げられます。

１．今は売り時だから

確かに、今は不動産価額が高騰しています。全体的には売り時でしょう。しかし、個々の物件でその状況は変わります。5年持っていて、5年後に売った方がいい場合もあります。もちろん、不動産価額の推移は誰にもわかりませんが、少なくとも今お持ちの物件が毎年いくら儲かっていて、5年後○○円で売れたとしたら、今すぐ売る方が得なのか、5年後に売る方が得なのか、10年後に売る方が得なのかをシミュレーションしてください。

２．残債より高く売れるから

残債より高く売れることはとても重要です。ただし、それが最善の選択かどうかはその人の投資スタイルやその他の条件によって異なります。シミュレーションを行って、ベストな意思決定をしてください。

３．借入の返済が苦しいから

借入の返済が苦しいのに保有し続ける意味があるのかと思われるかもしれませんが、意味はあります。例えば、返済期間が短いために元本返済が多くて、借入返済に苦しんでいる場合、その場合は耐えられるのであれば持ち続けた方がいいかもしれません。物件の収益力と借入条件は別ですので、何となくCFがしんどいので、という理由で売却すると誤った意思決定をしてしまう可能性があります。