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「不動産投資と税金を真剣に考えるブログ」 更新情報

不動産投資と税金を真剣に考えるブログ

塩田会計事務所アイキャッチ

不動産投資に有用な具体的情報や塩田のプライベートを綴っています。
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法人化

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不動産投資において最も大きな節税効果をもたらす法人化。
しかし、本当に法人化すべきかどうかは人の環境によって変わります。
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シミュレーション

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不動産投資は常に、購入から売却までトータルで検討する必要があります。
最近の相場と比べて、高い（安い）といった曖昧な感覚で購入しないように気を付けましょう。
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各種ご相談

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不動産投資にまつわる各種ご相談をお受けいたします。
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不動産投資にまつわる参考情報

収入印紙

「金銭消費貸借契約書」「不動産売買契約書」の収入印紙

契約金額 金消契約の印紙 売買契約の印紙
1万円以下 非課税 非課税
1万円超 10万円以下 200円 200円
10万円超 50万円以下 400円 200円
50万円超 100万円以下 1,000円 500円
100万円超 500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超 1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超 5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超 1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超 5億円以下 100,000円 60,000円
5億円超 10億円以下 200,000円 160,000円
10億円超 50億円以下 400,000円 320,000円
50億円超 600,000円 480,000円

「領収書」の収入印紙

契約金額 領収書の印紙
5万円以下 非課税
5万円超 100万円以下 200円
100万円超 200万円以下 400円
200万円超 300万円以下 600円
300万円超 500万円以下 1,000円
500万円超 1,000万円以下 2,000円
1,000万円超 2,000万円以下 4,000円
2,000万円超 3,000万円以下 6,000円
3,000万円超 5,000万円以下 10,000円
5,000万円超 1億円以下 20,000円
1億円超 2億円以下 40,000円
2億円超 3億円以下 60,000円
3億円超 5億円以下 100,000円
5億円超 10億円以下 150,000円
10億円超 200,000円
受取金額の記載のないもの 200円

登録免許税

土地 算定式
売買 固定資産税評価額×15/1,000 (※1)
相続・法人の合併・共有物の分割 固定資産税評価額×4/1,000
贈与・交換・収用・競売等 固定資産税評価額×20/1,000

(※1)平成29年3月31日までの間に登記を受ける場合
　　本則は20/1,000

建物 算定式
所有権の保存（新築） 固定資産税評価額×4/1,000
売買又は競売 固定資産税評価額×20/1,000
相続又は法人の合併 固定資産税評価額×4/1,000
贈与・交換・収用等 固定資産税評価額×20/1,000

※個人が、住宅用家屋を新築又は取得し自己の居住の用に供した場合については別途軽減措置有。

抵当権の設置 算定式
設定 債権金額×4/1,000

不動産取得税

建物・土地 算定式
土地 固定資産税評価額×1/2×3/100 (※1)
建物（住宅） 固定資産税評価額×3/100
建物（非住宅） 固定資産税評価額×4/100

(※1)平成30年3月31日までに取得した宅地に限る
　　本則は固定資産税評価額×3/100

耐用年数と償却率

建物（住宅） 耐用年数 定額法 定率法
(H24年4月以降取得)		 定率法
(H19年4月以降取得)
木造 22年 0.046 0.091 0.114
鉄骨（3ミリ以下） 19年 0.053 0.105 0.132
鉄骨（3ミリ超4ミリ以下 27年 0.038 0.074 0.093
鉄骨（4ミリ超） 34年 0.030 0.059 0.074
RC 47年 0.022 0.043 0.053

※平成19年3月31日以前取得の場合、旧定額法・旧定率法の採用となります。

※中古の場合の耐用年数の算定式
　原則法：見積もり
　簡便法：（法定耐用年数×12ー既経過月数＋既経過月数×20％）÷12　（端数切捨て）
　（例）RCの築15年3か月の場合
　　　（47×12－183＋183×20％）÷12＝34.8　⇒　34年


詳細な耐用年数と償却率の表

耐用年数 定額法 定率法(200%定率法)
(H24.4.1～)		 定率法(250%定率法)
(H19.4.1～)		 旧定額法 旧定率法
2 0.5 1 1 0.5 0.684
3 0.334 0.667 0.833 0.333 0.536
4 0.25 0.5 0.625 0.25 0.438
5 0.2 0.4 0.5 0.2 0.369
6 0.167 0.333 0.417 0.166 0.319
7 0.143 0.286 0.357 0.142 0.28
8 0.125 0.25 0.313 0.125 0.25
9 0.112 0.222 0.278 0.111 0.226
10 0.1 0.2 0.25 0.1 0.206
11 0.091 0.182 0.227 0.09 0.189
12 0.084 0.167 0.208 0.083 0.175
13 0.077 0.154 0.192 0.076 0.162
14 0.072 0.143 0.179 0.071 0.152
15 0.067 0.133 0.167 0.066 0.142
16 0.063 0.125 0.156 0.062 0.134
17 0.059 0.118 0.147 0.058 0.127
18 0.056 0.111 0.139 0.055 0.12
19 0.053 0.105 0.132 0.052 0.114
20 0.05 0.1 0.125 0.05 0.109
21 0.048 0.095 0.119 0.048 0.104
22 0.046 0.091 0.114 0.046 0.099
23 0.044 0.087 0.109 0.044 0.095
24 0.042 0.083 0.104 0.042 0.092
25 0.04 0.08 0.1 0.04 0.088
26 0.039 0.077 0.096 0.039 0.085
27 0.038 0.074 0.093 0.037 0.082
28 0.036 0.071 0.089 0.036 0.079
29 0.035 0.069 0.086 0.035 0.076
30 0.034 0.067 0.083 0.034 0.074
31 0.033 0.065 0.081 0.033 0.072
32 0.032 0.063 0.078 0.032 0.069
33 0.031 0.061 0.076 0.031 0.067
34 0.03 0.059 0.074 0.03 0.066
35 0.029 0.057 0.071 0.029 0.064
36 0.028 0.056 0.069 0.028 0.062
37 0.028 0.054 0.068 0.027 0.06
38 0.027 0.053 0.066 0.027 0.059
39 0.026 0.051 0.064 0.026 0.057
40 0.025 0.05 0.063 0.025 0.056
41 0.025 0.049 0.061 0.025 0.055
42 0.024 0.048 0.06 0.024 0.053
43 0.024 0.047 0.058 0.024 0.052
44 0.023 0.045 0.057 0.023 0.051
45 0.023 0.044 0.056 0.023 0.05
46 0.022 0.043 0.054 0.022 0.049
47 0.022 0.043 0.053 0.022 0.048
48 0.021 0.042 0.052 0.021 0.047
49 0.021 0.041 0.051 0.021 0.046
50 0.02 0.04 0.05 0.02 0.045
51 0.02 0.039 0.049 0.02 0.044
52 0.02 0.038 0.048 0.02 0.043
53 0.019 0.038 0.047 0.019 0.043
54 0.019 0.037 0.046 0.019 0.042
55 0.019 0.036 0.045 0.019 0.041
56 0.018 0.036 0.045 0.018 0.04
57 0.018 0.035 0.044 0.018 0.04
58 0.018 0.034 0.043 0.018 0.039
59 0.017 0.034 0.042 0.017 0.038
60 0.017 0.033 0.042 0.017 0.038
61 0.017 0.033 0.041 0.017 0.037
62 0.017 0.032 0.04 0.017 0.036
63 0.016 0.032 0.04 0.016 0.036
64 0.016 0.031 0.039 0.016 0.035
65 0.016 0.031 0.038 0.016 0.035
66 0.016 0.03 0.038 0.016 0.034
67 0.015 0.03 0.037 0.015 0.034
68 0.015 0.029 0.037 0.015 0.033
69 0.015 0.029 0.036 0.015 0.033
70 0.015 0.029 0.036 0.015 0.032
71 0.015 0.028 0.035 0.014 0.032
72 0.014 0.028 0.035 0.014 0.032
73 0.014 0.027 0.034 0.014 0.031
74 0.014 0.027 0.034 0.014 0.031
75 0.014 0.027 0.033 0.014 0.03
76 0.014 0.026 0.033 0.014 0.03
77 0.013 0.026 0.032 0.013 0.03
78 0.013 0.026 0.032 0.013 0.029
79 0.013 0.025 0.032 0.013 0.029
80 0.013 0.025 0.031 0.013 0.028
81 0.013 0.025 0.031 0.013 0.028
82 0.013 0.024 0.03 0.013 0.028
83 0.013 0.024 0.03 0.012 0.027
84 0.012 0.024 0.03 0.012 0.027
85 0.012 0.024 0.029 0.012 0.026
86 0.012 0.023 0.029 0.012 0.026
87 0.012 0.023 0.029 0.012 0.026
88 0.012 0.023 0.028 0.012 0.026
89 0.012 0.022 0.028 0.012 0.026
90 0.012 0.022 0.028 0.012 0.025
91 0.011 0.022 0.027 0.011 0.025
92 0.011 0.022 0.027 0.011 0.025
93 0.011 0.022 0.027 0.011 0.025
94 0.011 0.021 0.027 0.011 0.024
95 0.011 0.021 0.026 0.011 0.024
96 0.011 0.021 0.026 0.011 0.024
97 0.011 0.021 0.026 0.011 0.023
98 0.011 0.02 0.026 0.011 0.023
99 0.011 0.02 0.025 0.011 0.023
100 0.01 0.02 0.025 0.01 0.023

所得税率

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え　330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え　695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え　900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え　1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え　4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

※個人への課税は、所得税の他、住民税が10％かかります。

（例）給与所得500万円、不動産所得300万円、所得控除200万円の場合
　課税される所得金額　500＋300-200＝600万円
　(A)所得税額：600万円×20％－427,500円＝772,500円
　(B)住民税額：600万円×10％＝600,000円
　　A+B=1,372,500円

法人税率

利益 法人税率
～400万円 約22％
400万円～800万円 約25％
800万円～ 約34％

※資本金の額又は出資金の額が1億円以下の法人（ただし、資本金の額若しくは出資金の額が5億円以上の法人又は相互会社等の100％子法人等以外）

給与所得控除

給与収入（額面金額） 給与所得控除の額
1,800,000円以下 収入金額×40％(※)
1,800,000円超　3,600,000円以下 収入金額×30％+180,000円
3,600,000円超　6,600,000円以下 収入金額×20％+540,000円
6,600,000円超　10,000,000円以下 収入金額×10％+1,200,000円
10,000,000円超 2,200,000円（上限）

(※)650,000円に満たない場合には650,000円

小規模企業共済

小規模企業共済：法人ではなく個人で掛ける
税法上の扱い　：掛け金が「所得控除」となる
掛け金の額　　：1,000円～70,000円/月（500円刻みで調整）
加入資格　　　：サラリーマン投資家は加入できない。
　　　　　　　　ただし、法人（不動産所有法人でもＯＫ）の役員になっていれば加入できる


（例）掛金月額1万円で、平成16年4月以降に加入された場合

掛金納付月数 掛金残高 共済金Ａ 共済金Ｂ 準共済金 解約手当金
5年 600,000円 621,400円 614,600円 600,000円 480,000円
10年 1,200,000円 1,290,600円 1,260,800円 1,200,000円 1,020,000円
15年 1,800,000円 2,011,000円 1,940,400円 1,800,000円 1,665,000円
20年 2,400,000円 2,786,400円 2,658,800円 2,419,500円 2,400,000円
30年 3,600,000円 4,348,000円 4,211,800円 3,832,740円 3,780,000円
請求事由 ・法人が解散した場合 ・病気や怪我により役員を退任した場合
・共済契約者の方が亡くなられた場合
・老齢給付（65歳以上で180ヶ月以上掛金を払い込んだ方）		 ・法人の解散、病気や怪我以外の理由で役員を退任した場合 ・任意解約
・機構解約（掛金を12ヶ月以上滞納した場合）



※任意解約の場合、掛け金が100％返ってくるまでに、20年かかります。
　ただし、税率差を利用すれば、メリットが出る可能性があります。

倒産防止共済

倒産防止共済　：法人で掛け金を掛けることができる
税法上の扱い　：掛け金が法人の「経費」となる。
掛け金の額　　：5,000円～200,000円/月（5,000円刻みで調整）
加入資格　　　：法人。ただし、事業所得の生じる個人事業主も加入できる。

掛金納付月数 任意解約 みなし解約 機構解約
1ヶ月～11ヶ月 0% 0% 0%
12ヶ月～23ヶ月 80% 85% 75%
24ヶ月～29ヶ月 85% 90% 80%
30ヶ月～35ヶ月 90% 95% 85%
36ヶ月～39ヶ月 95% 100% 90%
40ヶ月以上 100% 100% 95%
請求事由 いつでも行うことができる解約 個人事業主が亡くなった
法人を解散した
法人を分割した場合		 12ヶ月分以上掛金の
払込みが滞った場合
不正行為により共済金の
貸付けなどを受けようとしたとき

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