利益とキャッシュフローについての考察

事業を行う方は、知らないでは済まされない、この2つの指標。

利益とキャッシュフロー（CF）は似ているようで少し違います。

・利益：どれだけ儲かったか

・CF ：どれだけお金が残ったか

これだけ読むとよく分かりません。

それでは、お金を借りた時を想像してください。

通帳には数千万円お金が入ってきます。

ただし、これが利益になってしまうと

「お金を借りただけなのに税金がかかってしまう」

ということになってしまいます。

お金は入ってきても、これは利益にはならないのです。

このように、「儲け」と「お金の流れ（入出金）」というのは

微妙に違います。

不動産投資においては

この利益とCFの違いは2つ抑えておけば十分です。

1つ目は「借入金」

先ほどの例のように、

お金を借りた時は入金があるので

CFはプラスですが

これは儲けではないので

利益には影響しません。

また、返済時も同様に

返済した時は、出金があるので

CFはマイナスですが

これは経費には計上できません。

2つ目は「減価償却費」です。

これは、建物の劣化具合を経費計上していくものなのですが

実際にお金は出て行きません。

つまり、CFには影響しませんが

経費になるので、利益には影響を与えます。

まとめると以下の通りです。

つまり、上記を踏まえると

不動産投資の利益とCFは以下のような計算になります。

おそらく、ここまでは理解できている方も多いのではないでしょうか。

問題はここからです。

上記の金額を見ると

利益が30

CFが40

つまり、「利益＜CF」という状態になっています。

不動産投資家にとっては

利益が少ない方がいい

CFは多い方がいい

と思われるでしょう。

「お金は残っているが、税金は払わなくていい」

まさに、最高の状態です。

しかし、よく考えてみてください。

単年度で考えずに、全体で考えた時

減価償却費の各年の合計額というのは、「建物金額」になります。

一方、借入元本返済額の各年の合計額というのは、フルローンをしている場合「建物金額＋土地金額」になります。

つまり、フルローンをしていると

必ず「減価償却費＜借入元本返済額」となるのです。

ということは

「利益＞CF」

となります。

簡単にいうと

フルローンをしていると

「お金はあまり残っていないのに税金が発生する」

という状況が通常なのです。

もし、フルローンで借りているのに

今決算書が「利益＜CF」となっていれば

それは、

減価償却費を前倒しで計上しているか

借入金の元本返済が進んでいないこと

と思われます。

その方は、必ずどこかで逆転します（「利益＞CF」）

つまり、「お金は残らないのに税金が発生する」

という状況になりますので

ご注意ください。

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