金融機関インタビュー（格付編２）
格付に関することばっかりで申し訳ありません。
たまたま、先ほど飛び込みで
某大手金融機関の方がうちの事務所に来られたので
そこでまた、根掘り葉掘り聞いてみました。
格付けについては
5月31日の「金融機関インタビュー（格付編）」でも
別の金融機関の人に聞いたのですが
認識は同じでした。
つまり、
「正常先」であるかどうかが重要とのこと。
正常先の中で、どのランク（A～Fなど)は特に気にしない。
つまり、自己資本比率や売上高経常利益率などの指標は
実は、融資の時にはあまり気にしていない。
では、「正常先」と「要注意先など」の線引きは何なのか。
これですよね。
A.過去3年の経常利益が赤字かどうか？
B.債務超過かどうか？
C.全然別の指標？
答えは
「C.全然別の指標」でした。
おーっという感じですね。
【A.赤字かどうか】
節税対策で経費をたくさん計上している人が多いので
これは、作文力で調整可能
【B.債務超過】
内容によるが、1年目2年目の赤字や債務超過は
作文力で調整可能。
また、役員借入金を自己資本とみなすことで
債務超過⇒実質資産超過
にもって行けるとのこと。
ただし、注意が必要です。
「役員借入金」を「資本金」と同じように
自己資本としてみなす場合には条件があるそうです。
「役員借入金」が減っていないこと。
役員借入金の残高が維持されているか、増加している場合には
実質的に「資本金」と捉えてくれるようです。
（若干のマイナスぐらいなら大丈夫とのこと）
「若干」って、どのくらいか？
それは分かりません。
【C.全然別の指標】
お待たせいたしました。
では、どの指標なのか。
答えは、
「債務償還年数＜残存耐用年数」
実は、5月30日の「金融機関インタビュー（既存融資先評価編）」にも書いていたのですが
ここがとても重要だとのことです。
債務償還年数の算定方法ですが
通常は
「有利子負債÷（経常利益＋減価償却費）」
ですが、ここは
「（固定資産－自己資本）÷キャッシュフロー」
※固定資産は簿価で計算します。
遊休資産などであれば、時価評価する
※キャッシュフローは基本的には物件からのキャッシュフロー
ここがポイントになりそうです。
金融機関の人がキャッシュフローを算定しようと思うと
何から算定しますか？
「決算書」ですよね。
なぜなら、「決算書」しか提出していないから。
ここをもっと丁寧に説明資料を提出すれば
この指標に用いるキャッシュフローは改善され
債務償還年数はかなり改善されそうです。
こちら（債務者）の作文と
あちら（債権者）の作文と
両方が重要になりそうです。
そして、「正常先」となれば
次は物件評価と属性評価ですが
やはり基本的には物件評価は融資額よりも低めで出るとのこと。
（詳しくは5月28日の「金融機関インタビュー（新規購入時編）」参照）
例えば、1億円の物件について
物件評価が6割（6千万円）だったとします。
では、6千万円しか融資が出ないかというと
そういう事ではなく
残り4千万円について
金融資産がある
本業のキャッシュフローがある
などからOKであれば
融資額の75％まではとりあえず出せるそうです。
その後、融資額をもっと大きくしたければ
やはり定期預金を入れてください
というように
他の部分で「保全」が必要になってくるとのことです。
ちなみに、話は変わりますが
5月28日の「金融機関インタビュー（新規購入時編）」で
出てきた「利回り」ですが
築年数にもよりますが
大阪市で6.5％～7％ぐらい
少し離れたところでも8％～9％とのことでした。
10％超えるのはほぼ見たことがないとのことです。
そして、サラリーマン大家は
やはり今はやり難いとのことでした。
その理由としては
（ストレスをかけた）収支計算した時に、
マイナスになった場合
そのマイナス部分を本業のキャッシュフローで充当して
融資OKという判断をするようなのですが
このキャッシュフローの充当が給与だと難しいとのことです。
ここで記載しているのはあくまで
一個人の方に口頭でインタビューした程度なので
全てに共通することではありませんので
ご了承ください。
でも、何となく見えてきました。
不確かな部分もありますが
色々効いていくと
大枠はつかめてきました。
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