消費税還付することがベストとは限らない。

不動産投資における消費税の話をしだすと中々止まらない塩田です。皆さんご興味のある消費税還付。

建物の消費税部分が税務署から還付されるというもので1億円の建物であれば800万円、2億円の建物であれば1600万円とその影響はかなり大きいです。

ですので、消費税還付を知っている人は何とかして還付できる方法はないかと考えてしまうもの。確かに、消費税還付をするかしないかで比較するとする方が明らかに得です。

ただ、そうでない状況もあります。例えば、既存法人で消費税還付を行う場合、購入時に還付金が入ってくるもののそこから3年間は「本則課税」というものが強制適用になります。

新規物件で消費税還付をしなければ簡易課税や免税になれたとすると、この3年間は「本則課税」になったことによるマイナス（納税）もあるわけです。

仮に500万円還付されたとしても3年間「本則課税」に該当するために3年間の消費税が500万円を超えてしまっては全く意味がありません。

実は、私が明日購入する不動産もこれに該当します。テナント物件なので消費税の還付はやろうと思えばできます。しかし、土地値が大きく建物金額が低い。結果、消費税還付をしたとしても還付額はあまり大きくない。

一方、テナントなので家賃は全て課税売上になります。3年間の家賃の合計が建物金額と同等になってしまい還付を受けても3年間の納税するとチャラという事態になりました。

厳密には既存物件の課税売上もあるので3年間トータルすると還付額＜納税額となってしまい、マイナスです。

他にも、3年間で他の物件の売却の可能性や課税売上割合が何％になるのか。一括比例配分と個別対応はどちらにするのか。（専門用語ばかりで申し訳ありません）

このような様々な角度からそして、将来の予測も含めてどの選択肢がベストかを選んでください。購入時の還付額だけ考えていては全然意味のないことをしている可能性もあるのでご注意ください。